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不動産登記

事前通知による担保の抹消

     こんにちは、司法書士の藤原です。今日はかなり冷え込んでいますね。11月も折り返しとなりますし、一気に冬に入っていくような気がします。実は昨日、新しい事務所の内覧に行ってきました。場所は阪神西宮の北側国道沿いで、阪神、JR、少し歩けば阪急も使える、非常に交通の便の良い物件でした。当初は香櫨園中心に物件を探しておりましたが、なかなかいい物件が見つからず、今は阪神西宮方面までエリアを広げて探しております。

     さて、本日は根抵当権の抹消登記の申請を行ったのですが、「事前通知」の方式を取りましたので、そのことについてお話したいと思います。

     抵当権、根抵当権にかかわらず、担保の抹消登記を申請する際には、「登記済証」又は「登記識別情報通知」の提供が必要となります。これは、いわゆる「権利書」に当たる書類で、登記名義人本人しかもちえない書類を提出させることで、その登記の真正を確保しようという趣旨になります。

     ところが、この「登記済証」「登記識別情報通知」が見当たらないケースは意外にあります。では、これらの書類が無いからといって登記手続きができないかというと、実はそうではなく、不動産登記法上、代替手段が用意されています。代替手段にはいくつか種類があるのですが、そのうちの一つが「事前通知」になります。

     具体的には、いったん「登記済証」「登記識別情報通知」を提供せずに登記申請を行います。すると法務局の方で、抵当権者、根抵当権者(以下「抵当権者等」という)宛に「おたくの担保の抹消登記が申請されているが、間違いないか?」という内容の通知(事前通知)を郵送で行い、その通知に抵当権者等が実印(法人であれば法人の実印)を押印して法務局に提出することで、法務局が登記の真正を確認し、登記の処理をするというものです。

     注意点としては、①抵当権者等は登記申請に際して司法書士に出す委任状に実印を押印する必要がある、②その実印の印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)を登記申請書に一緒に提出する必要がある、③登記申請後、法務局からの通知があるが、その通知への回答期限が2週間と決まっている、などが挙げられます。特に要注意なのは③でしょうか。もし2週間の期限以内に抵当権者等が通知を法務局に送り返さなければ、この登記はなかったこととされてしまいます。つまり、この方法を取ると、場合によっては登記申請が処理されないケースがあるということです。

     不動産売買をする場合、売主様が住宅ローンを組んでいれば、所有権移転登記を申請する前提として、住宅ローンの担保の抹消登記は必須となりますが、事前通知の方法によると、抹消登記ができない可能性があります。当然ながら担保抹消がなされずに所有権移転できないため(通常は売買契約上の約定違反になる)、決済ができないことになりかねません。したがってこの事前通知による抹消登記は、不動産売買の場合には使うことはほとんどないでしょう。通常は、担保の抹消登記のみを行うケースで、抵当権者等が金融機関の場合に用いるケースが多いかと思います。

     本日の登記申請では、金融機関側が登記識別情報通知を無くしていたのですが、当該金融機関があまりにも遠方であり、また事前通知による抹消登記に協力してくれるとのことでしたので、この方法を採用しました。皆様も、担保抹消を行う際には、是非一度司法書士藤原事務所にご相談ください。

     本日はここまでです。最後までお読み頂き、誠にありがとうございました。

     司法書士 藤原亮介

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